看房要点

hi@victor42.work (Victor42) — Fri, 01 Apr 2016 00:45:26 +0000

前阵子朋友买房，找我陪同看房去。不过当时太忙没抽出时间，就依我自己的经验和教训，写了个简单的选房要点给他。发现还是值得分享给大家的，尤其对于毫无经验的朋友，提供了一个大致脉络。不算全面，可以按此思路自行补充。

从大到小，先看板块

板块交通如何，现在和以后有没有地铁，去最近的商业区道路堵不堵。
周边有些什么基础设施，医院、学校、大型超市、商业广场有没有。
发展的余地大不大，是成熟的老城区，还是一片荒地？周边设施如果不完善，但有足够多的可开发空地也不错。
板块所在的行政区是否还有向外发展的潜力，如果四面都是成熟地区，未来无法再继续吞并郊区扩大版图，那地价很可能会虚高。
附近有没有影响生活质量的设施，例如高架桥、火葬场、垃圾焚烧厂等。
户口问题，要看板块所属行政区。有些城市会有差别对待的现象，比如余杭和萧山区的户口和杭州主城区就有区别，以后自己落户、子女读书都会有影响。

缩小一点，楼盘及周边

和相邻几个楼盘的差价大不大，如果高很多，通常是有它积极的原因，不妨详细了解下，有可能物有所值。低很多就要谨慎了。
开发商口碑如何，名声较好的全国性开发商在项目经验上的确有一定优势，价格也通常比其他同地段楼盘高，大约能高到20%-100%。
两个楼盘虽然相邻，但是可能因为楼盘档次不同，工程质量就会相差很多，甚至同一个开发商也会出现这种差别对待。
如果一片区域内的楼盘都是同一个开发商，那有可能是好现象。有实力的开发商拿下一大片地，会全局规划，整个设计成一座小型城市，小小一片区域就能解决大部分的生活需求。可以重点询问一下配套设施。

楼盘内部

看容积率、楼间距，这两个指标其实都能反映小区内的开阔程度。小区内部拥挤的话，低层很难晒到太阳，采光也会差。
如果楼盘之前已经交付了一批，可以去实地体验下工程质量，走访已经入住的邻居。
看楼盘前几期的入住率怎么样，卖出去多久了，是不是快住满了。如果开售很长时间都没什么人买，周围却卖得火热，那一定有你没注意到的弊端，市场是用脚投票的。
一层楼至少要有两部电梯，否则坏了就要爬楼。
小区内地面区域能不能开车，不能是最好的，不会导致行人不便，也更放心老人小孩活动。
有没有一些能够提升生活体验的设施，游泳池、球场、健身房等，这些是加分项。

选楼

选楼尽量避开高架和繁忙的马路。当然，那个位置的房子也会相对便宜点。
小区如果特别大，或者呈长条形，要考虑步行到小区大门的距离，不能忽略乘坐公交出行的可能性。
广场舞问题，如果你买5层以下的话，要选一栋附近没有开阔地的楼，有广场就可能有广场舞。
个别小区建在坡地上，不同楼的地下车库情况不同。一些楼从地下车库到电梯之间一马平川，另一些从地下车库到电梯却要上台阶。这对于将来入住搬运重物是一大考验，拖车就派不上用场了。
小区附近有学校当然好，但是太近了也会是一种干扰。想象一下，你休假在家，想睡个懒觉，早晨7点半窗外高音喇叭唱起了运动员进行曲。同理，楼下如有大片公共草坪也要慎重，清晨的割草机，你能明白。

最后，选户型

户型要考虑的地方最多，首先要了解几个面积方面的概念：

公摊面积：电梯间、水表箱等公共区域 / 每层户数赠送面积：销售人员会告诉你哪些是赠送面积，通常是阳台、飘窗等建筑面积：使用面积 + 公摊面积 - 赠送面积使用面积：这才是真正对你有意义的面积，你的各个房间加上你家墙壁所占的面积

开发商宣传材料上的面积通常指建筑面积，注意，物业费等大部分费用，都是按建筑面积来算。

看样板间的时候要忽略窗帘、桌椅等漂亮的软装，这些再漂亮也不是户型的功劳。要看那些不能改动的东西，比如阳台窗户的大小、承重墙的位置（这个在户型图上会标出来），承重墙太多，以后装修改造的余地就很小。
在面积近似的情况下，边套总是比中间套贵。边套多一面采光，能贵到10%-30%。
主卧必须朝南，次卧和阳台也至少要有一个朝南。不要有暗房，即使是厕所，也要能看到自然光。
户型要方正，各个房间最好都是矩形。缺个角或者突出一截承重墙就不好了。
注意原始户型的阳台，主阳台在卧室里其实是不方便的，因为这是家庭的公用区域，却要穿过一个私密区域。阳台朝西或者朝南最好。
中小户型的厨房一般是个长方形，厨房门如果开在长边上，内部空间就比较好设计，U型厨房空间利用率也高。如果门开在短边上，很可能只能做L型厨房，收纳能力大大降低。
看样板房时，注意观察和询问油烟机的摆放朝向，与公共烟道朝向是否一致。要保证将来的抽油烟效果好，油烟机就不能离公共烟道太远。开发商的原始户型不一定会考虑这一点，为了样板间的美观，可能会导致中间的烟管过长。
要考虑空调外机的摆放问题，样板间一般都不考虑这种问题，只顾装饰得好看，都是按中央空调来设计的。但如果你每个房间都装独立的空调，就需要大量空调外机，研究一下户型里有没有地方能放下这些外机，否则最终就会侵占你的使用面积。
注意赠送面积的问题。赠送的面积通常在交房的时候都是空的，整栋楼从顶上直通到底，或者是飘窗的形式。交房一段时间后，这些地方的浇筑是开发商来做，还是要自己花钱做？而且这种浇筑区域通常都做不了地漏，如果要把赠送面积当成主阳台用，就要面对阳台不能摆洗衣机的问题。洗衣机放在卫生间里就不方便了，而且影响洗衣机寿命。
有些房子是错层式的，奇数层和偶数层的户型有点细微差别。问问有没有这样的情况，区别是什么。

我只有过一次购房经历，暂时只能考虑到这些。不管怎样，希望对即将出手的你有所启发。

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从大到小，先看板块

缩小一点，楼盘及周边

楼盘内部

选楼

最后，选户型